918.com,918.com

作者:小编 来源:乐鱼全站APP下载|乐鱼APP下载|leyu乐鱼全站APP官网登录

乐鱼全站APP下载|乐鱼APP下载|leyu乐鱼全站APP官网登录:房子的投资回报率可能没有你想象的那么高(图1)

Mahi Amaha的父母在 1970 年代从埃塞俄比亚移民到美国时,他们将拥有房屋视为实现美国梦的途径。他们终于在 80 年代买了一套房子,当时利率达到顶峰,贷款条件也不是很好。

“从财务上讲,这确实使他们陷入了困境。我看到了这一点,”阿玛哈说。“我告诉自己我永远不会买。”

即便如此,这位 35 岁的 ER 医生出身投资教练,也是Black Womxn Are Wealthy的创始人,她追随父母的脚步,尝试拥有房屋。五年前,她和丈夫一起买了一套房子,但这对夫妇很快意识到这不适合他们,最终在大流行期间卖掉了。他们决定成为“终身租客”。

Amaha 说,社会经常将租房视为“浪费钱”,因为您最终什么都没有。尽管这有点值得商榷,但考虑到拥有房屋所需的时间和金钱以及潜在买家所居住的特定市场,购房者确实经常认为他们的收入比出售房产时的收入要多。当他们做出购买决定时,他们可能会在同样的误解下运作。

“我经常听到成员夸大他们在房地产,尤其是他们的主要住所方面所经历的回报,” SoFi的认证财务规划师 Lauren Anastasio 说。例如,如果有人在 2015 年以 500,000 美元的价格买了一套房子,并在 2020 年以 600,000 美元的价格卖掉了它,他们可能会假设他们的投资回报率为 20%。

阿纳斯塔西奥说,这不准确。一方面,他们没有考虑通货膨胀。“2020 年每一美元的价值都低于 2015 年,”她说。(在这种情况下,理论上 100,000 美元的收益已经下降到大约91,500 美元。)其次,他们没有考虑到他们在那段时间倾倒在房子里的所有其他成本,例如他们购买房产时的关闭成本(再次如果他们再融资),利息,税收,保险,维修等等。“如果我们把所有这些加起来,实际利润实际上要少得多。”

以下是在决定购买短期价值或评估潜在销售利润时需要考虑的隐藏成本。

数学比销售价格减去购买价格要复杂得多

虽然可以在主要住宅上获得可观的回报,但它可能不会产生您想象的投资回报率。通常,在投资开始获得回报之前,您必须坚持很长时间。

虽然最近房价一直在飙升,但看看过去 20 年的 Case-Shiller 美国全国房价指数显示,价格平均仅上涨了 3.8%。这与同一时期每年 2% 的通货膨胀率相差不大。

据认证金融分析师、 My Stock Market BasicsYouTube 上的Let's Talk Money频道创始人 Joseph Hogue 说,加上维护成本、保险和财产税,如果你能收支平衡,你就很幸运了。

他说,房屋充其量只是一个强制储蓄账户。那是因为您支付的资产是您以后可以出售的资产。“对于那些如果不支付抵押贷款似乎无法为储蓄进行预算的人来说,这很好,但从长远来看,回报明显落后于其他投资。”

让我们仔细看看这些数字。

假设今天,您以 250,000 美元的价格购买了房屋。支付 20% 的首付(50,000 美元)并以 30 年期固定利率贷款(利率为 4%)为剩余的 200,000 美元提供资金。您还必须支付 4,000 美元的结账费用,并将其转入贷款余额。

截至 2020 年,房主平均持有房产八年所以假设你也这样做。如上所述,房屋价值往往会随着通货膨胀的步伐而升值。但让我们更慷慨一点,假设你的房子每年升值 5%。

在这一点上,当您在 2029 年出售时,您的房屋价值为 369,364 美元。这是 119,364 美元的收益。还不错吧?

除非那不是纯利润。考虑与拥有房屋相关的这些成本:

按揭利息

由于您必须通过贷款购买房屋,因此您将支付利息,包括您转入本金的 4,000 美元结算成本。八年后,利率为 4%,您将花费约 60,877 美元的利息费用。

以前,购买房屋的一个重要诱因是能够注销您的税款的抵押贷款利息。然而,由于 2018 年生效的减税和就业法案,现在只有13.7%的人有资格逐项列出他们的税收。其余的将采用标准扣除额,这使得这种潜在的储蓄机会对大多数房主来说无关紧要。



维护

房主也有责任维护他们的财产。当屋顶漏水或需要更换热水器时,没有房东可以打电话——这取决于你。事实上,房主每年应该将大约 1%的房屋购买价格用于维护。对于我们 250,000 美元的示例,这意味着八年结束时的房屋维修费用为 20,000 美元。

家庭保险

您还需要为您的财产购买保险。根据2020 年的数据,平均保费为 1,477 美元,基于住宅保险金额为 250,000 美元的房屋将其乘以八年,您还有 11,816 美元的额外成本。

财产税

最后,房主每年可能面临的主要费用之一是财产税。您的房屋价值用于计算每年评估的财产税,但您支付的实际税率将取决于您所在的位置。在全国范围内,有效的房产税税率为平均房价的 1.1%。为简单起见,我们将根据原始购买价格估算您的税款,而不考虑升值,这意味着您可以在拥有您的房屋超过八年的成本中再增加 22,000 美元。

让我们把所有这些费用加起来:

  • 结算成本:4,000 美元
  • 抵押贷款利息:60,877 美元
  • 维护:20,000 美元
  • 家庭保险:11,816 美元
  • 财产税:22,000 美元
  • 总计:118,693 美元

八年后,您将获得 671 美元的利润。

但我们不要忘记,我们假设你会在这八年后卖掉你的房子。如果您与房地产经纪人合作,您可以期望支付最终售价 6% 的佣金。如果您以当前 369,364 美元的价格出售您的房屋,那么您现在的价格为 21,491 美元。



即使您决定在没有经纪人的情况下出售,也有许多与出售房屋相关的潜在费用,包括土地转让税、交易成本,甚至可能是资本利得税。

您可能想知道,如果您在整个 30 年的抵押贷款期限内持有您的房屋而不是出售,会怎样?在这种情况下,这是一个更好的前景。

如果我们保持上述相同的假设,您的房屋将升值至 1,080,486 美元您将总共支付 150,614 美元的过户费用和抵押贷款利息(假设您从未再融资)。另外 75,000 美元将用于维护。假设您的费率从未增加,您将在家庭保险上花费 44,310 美元。假设您的房产税的年增长率上限为 2%,您将支付约 182,707 美元的税款。

价值 1,080,486 美元的房产减去总计 452,631 美元的费用后,您在 30 年内的利润为 627,855 美元。

买卖前要考虑的其他因素

将您的房屋视为短期投资的一个问题是您的财富与房产有关。您的房屋在纸面上可能价值一定,但您必须将其出售才能真正获得您积累的财富。出售房屋不仅要花钱,而且您不能保证以您认为房屋价值的价格出售。而且您必须等待买家出现,如果市场竞争不激烈,这可能需要几个月甚至几年的时间。

获得与您的投资相关的现金的一种选择是获得房屋净值贷款或信用额度但是,此选项限制了您可以实际利用的房屋价值的多少。另外,你需要根据你的信用和其他因素来获得资格,这又一次让你背上了债务。

这就是为什么 Amaha 更喜欢租房,同时将多余的现金投入市场。它提供了更多的灵活性。“租房真是一种解脱,”阿玛哈说。“如果有任何事情发生故障,如果有任何问题,那都不在我们身上。” 她补充说,租房可以让她的家人计划未来几年的财富建设战略,因为他们知道没有房子可以阻止他们或破坏他们的计划。

当然,您所居住的独特房地产市场会产生很大的不同。

Bankrate高级经济分析师 Mark Hamrick 表示:“在考虑购买房屋的经济利益时,人们会想到经常使用的短语‘位置、位置、位置’ 。 ” “如果纵观整个美国,跨越市场和地点,在很长一段时间内,房价升值水平或缺乏升值水平会出现各种各样的结果。”


事实上,哈姆里克说,他父母 50 年前在堪萨斯州和俄克拉荷马州边界沿线的家乡购买的房子现在价值差不多。这可能与几十年前在加利福尼亚购买的人有很大不同。

最终,租房或购买的决定是非常个人化的。要考虑的一个重要因素是在您想要的社区购买是否比租房更便宜(根据一项研究,在 50 个主要市场中的 24 个拥有更便宜)。

还要考虑您想要的生活方式和价值观。除了适度的经济收益外,还有其他很好的理由买房。一方面,拥有一个家提供了一种安全感和归属感。房主通过缴纳财产税直接为他们的社区做出贡献。也许你想让你的孩子进入一个特定的学区。

您也可以根据自己的意愿设计和维护房屋。如果您是喜欢周六在 Home Depot 为另一个 DIY 项目收集用品的人,那么拥有房屋可能适合您。

拥有房屋也是世代积累财富的关键途径。这是一种资产,您可以将其传给您的孩子,让他们有所帮助。Amaha 指出,这对有色人种尤为重要,他们在历史上一直被禁止拥有房屋、阻碍经济流动并加剧种族贫富差距

哈姆里克说,与任何类型的投资一样,您的结果可能会有所不同。“但指望买房获得稳定的回报确实是非常冒险的。”


乐鱼全站APP下载|乐鱼APP下载|leyu乐鱼全站APP官网登录